Оценка земельных угодий и участков земли – это второй по значимости существенный критерий после экспертной оценки объектов недвижимости. Оценка земли и земельных участков наиболее часто проводится при комплексном заказе на экспертную оценку объектов коммерческой и жилой недвижимости, что, впрочем, не исключает проведение оценочных мероприятий любого участка земли в чистом виде. Алгоритм оценки земельных наделов аналогичен какому-либо иному виду экспертной оценки недвижимости. Исключением здесь является только то, что участок земли, как предмет оценки экспертом, как правило, не устаревает, не изнашивается со временем, и, таким образом, не предусматривает индексации в сторону удешевления. Единственное возможное исключение – это природная или техногенная эрозия почв и экологические катастрофы. Оценка земельных участков, исходя из их функционального предназначения, включает такие виды экспертиз:
- оценка стоимости лесных земельных угодий,
- оценка с/х земель,
- оценка стоимости земельных участков в черте городов,
- оценка стоимости земли на охраняемых государством территориях.
Несколько отдельно в системе оценки стоимости земли стоит такой вид, как оценка доли земли в дачных и садовых товариществах или же оценка паев на землю, а кроме того ЖСК и ГСК. Последнее по востребованности и значимости место занимают такие виды оценки земельных участков, как оценка права пользования участком земли и оценка права аренды участка земли. Экспертная оценка земельных наделов делится на ряд отдельно выполняемых работ, в зависимости от вида стоимости, который определяется. К таким мероприятиям относятся:
- оценка экспертом рыночной стоимости участка земли,
- оценка кадастровой стоимости земельного надела.
Основной отличительной чертой рыночной экспертной оценки от работ по оценке кадастровой стоимости является то, что в первом варианте она выполняется экспертом-оценщиком, а во втором – определяется инженерами учреждений БТИ и специалистами Земельного Кадастра. При этом функции разнопрофильных специалистов не пересекаются. Если заострить внимание на том, какие сегменты оценки земли более всего востребованы, то чаще всего делаются заявки на услуги по экспертной оценке стоимости земель с/х назначения, следующим по популярности идет оценка стоимости аренды земли и замыкающей является оценка стоимости лесных земель.
Далее следует осветить такое направление, как судебная оценка участков земли, в частности, главные отличия данного вида от традиционно выполняемой экспертной оценки. Сразу следует отметить, что алгоритм выполнения судебной оценки лесных угодий, с/х земель, а также городских участков земли, в целом, абсолютно не отличается от оценки земельных участков тех же самых видов по поручению правоохранительных органов, арбитража и судебных инстанций, за исключением ряда определенных случаев:
- Юридическими основаниями для судебной оценки земли являются не ФСО-3, ФСО-2, ФСО-1 и закон «Об оценочной деятельности», а полностью иной перечень законодательных и правовых актов – действующие процессуальные кодексы (ГПК, УПК, АПК России), закон № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».
- Оценка стоимости участков земли, включая оценку аренды земли любого функционального назначения, в соответствии с ФЗ «Об оценочной стоимости» относится к профессиональной сфере экспертов-оценщиков. Но при назначении судебной инстанцией проведения оценки стоимости судебными экспертами, эта услуга приобретает иную форму, в частности, такая экспертиза подпадает под специализацию 16.1 «Исследование объектов строительства и территории, выделенной под строительно-монтажные работы, которая связана функционально с возводимыми объектами, для осуществления их оценки».
- Эксперты-оценщики, которые проводят экономическую оценку земельных участков (независимую экспертную оценку) не имеют существенных обязательств за заказной характер выполняемой работы. В то же время, судебные оценщики при проведении любой, даже малозначащей оценки земельного участка и имущества, несут ответственность по определенным статьям уголовно-процессуального кодекса за дачу неправдивых сведений или ложного экспертного заключения (статься 307 УК Российской Федерации). Поэтому судебная экспертная оценка дает качественно высокие результаты.
- Результатом работы эксперта-оценщика является сделанный им отчет об оценке установленной формы. Свою очередь, судебная оценка земли готовится по совершенно другим критериям, и результатом такой оценки участка земли будет являться не стандартный отчет оценки земельного участка в Москве и области, а экспертное заключение судебного оценщика, который действует в рамках специализации 16.1.
- Функции эксперта оценщика земельных участков достаточно ограничены, поскольку в соответствии с российским законом «Об оценочной деятельности» этот специалист имеет право определять только стоимость какого-либо земельного участка. Со своей стороны, судебный оценщик, выполняя оценку права аренды земли по спору в арбитраже, помимо представления судебного заключения о стоимости права аренды, также обладает правом, проводить исследовательские работы, и давать официальные ответы на другие смежные вопросы, которые могут касаться оценки уровня арендной платы за землю.
Заключение
Зачастую в повседневной жизни гражданами используются неверные термины. Например, денежная оценка или экономическая оценка земли. Эти термины являются подвидами стандартных услуг по проведению экспертной оценки земельных участков и земельных угодий. Если Вам требуется выполнить оценку стоимости земли по ипотечной сделке для кредитно-финансовых учреждений, у Вас есть надобность в проведении экспертной оценки земельного надела и недвижимости в Москве и Подмосковье, Вам нужна оценка земельного участка и объектов недвижимости по судебным спорам или уголовным делам, Вы нуждаетесь в повторной оценке экспертом арендной платы земли, без промедлений обращайтесь в Центр правовой защиты ЭКБИСТ.